商品房预售变更合同申请流程是怎样的？

第1种观点： 商品房预售合同可以变更。在签订商品房预售合同时，买卖双方可以就某项未尽事宜达成补充约定，或在不影响公平性的基础上修改原合同条文。如果对于商品房预售合同中的相关条款进行变更的，只要不违反法律法规的禁止性规定，房屋买卖双方完全有权与开发商进行协商，并就协商一致的内容，在合同的补充条款中予以明确。一、购房合同能不能修改对于合同修改方面，首先，要确定该合同是否已经上报给房管局备案。如果已经备案，在商品房签订的3个工作日内，经买卖双方协商一致，需要变更合同核心内容以外的相关条款，开发商企业可以调阅，重新修改打印电子合同。超过了3个工作日或者已经备案，无论是核心内容还是核心以外的内容，均买卖双方协商一致，持备案合同和合同变更申请到具有管辖权的房地产交易管理部门办理相关手续。如果还没有上报，在第一次网签后的24小时内，经双方协定后，你可以在合同备案软件上“申请撤销签约”，重新进行签约。二、商品房买卖合同处理问题(一)范本并非不能改合同是当事人合意的结果，只要当事人自己签订的合同内容不违反法律，法律就不会加以干预。出台“合同示范文本”，并印制统一合同，仅是推荐使用，而非强迫使用，更不能当事人的自主决定。开发商拿来的“不能改”的合同范本很可能就是自己拟定或已经填好空的合同，条款的内容可能损害购房者既得利益或剥夺购房者的权利，遇到这样的情况，一定不要随意妥协。(二)范本的具体内容需要细化示范文本”只是范本，只对合同起示范作用，里面的条款还需要双方进一步的约定，如果考虑不周全而轻易签署可能会使自己陷入被动。为了保障当事人的自由选择权，合同文本中设有很多空格和空白行，购房人签合同时一定要注意对合同空白处的内容进行选择，在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。合同中涉及选择的，自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款。(三)仔细阅读范本的每一个条文再签字范本的每一个条文都涉及双方的切身权利和义务，因此对于每一个条款都要仔细阅读，否则，一旦签字就要承担责任。尤其是合同中的空白处已经被开发商填写好的情况，这样的内容仅代表房地产商一方的意愿，购房人有权不接受。不清楚的地方可以要求开发商予以解释对于合同条款含义不清楚的地方，一定要要求开发商予以解释，必要的时候将开发商的解释写人合同，以免糊里糊涂地丧失自己的权益。(四)对自己不利的地方要力争修改由于开发商和购房人处于不平等的谈判地位，因此开发商会以拒绝签约为要挟，拒绝对自己提出的“范本”进行修改，遇到这样的情况应当据理力争，并号召其他购房者共同谈判，删除对自己不利的条款。(五)事先准备一份《示范文本》三、签订商品房预售合同需要注意哪些事项商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。在签订商品房预售合同时，要注意以下事项：第一，确认开发商已经取得商品房预售许可证。根据我国法律规定，没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。第二，确认开发商制定的格式条款是否公平。对于商品房预售的一般情况，开发商通常会制定针对大多数购房人都适用的格式条款，作为将来与购房人签订预售合同的依据。第三，明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。第四，明确约定抵押权的处理方式。第五，明确面积误差的处理结算办法。第六，及时办理相关登记手续。【本文关联的相关法律依据】《中华人民共和国民法典》第五百四十三条当事人协商一致，可以变更合同。第五百四十四条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。

第2种观点： 法律分析：预售的商品房交付使用之日起90日内，购房者持预售合同到当地房地产管理部门和市、县土地管理部门办理权属登记手续并取得房屋权属证书。法律依据：《城市商品房预售管理办法》第十二条　预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

第3种观点： 一、备案合同变更条件：预购房者有下列情况之一的可办理合同备案变更手续：1、姓名录入错误；2、身份证号码录入错误；3、增加共有权人；4、更改付款方式；5、变更抵押金额(限2个月内)；6、直系亲属间的变更(有证明材料)；7、贷款不能通过审批(限2个月内)；8、其它原因(含退房)。二、审批流程：(一)提交材料：1、《商品房买卖合同登记备案变更申请表》；2、商品房买卖合同(原件)1份；3、双方当事人就合同变更签订的协议及相关法律文件(申请直系亲属增名的，提交亲属证明)；4、当事人身份证明；5、申请人因贷款不能通过审批的。(银行出具证明；因不良记录不能办理贷款的，需提供个人信用报告；有效期1-2个月)。(二)审批流程：开发企业网上申请→交易中心窗口人员受理→交易中心初审→主管复审→审批(三)审批时限：10个工作日办结。三、购房合同备案更名所需材料(一)办理合同备案注销需提交的证明材料1、由质量管理部门出具的质量鉴定报告；2、具体纠纷缘由和司法、仲裁机关出具的有关证明；3、另换购的新购房合同文本；4、商业银行出具的不能受理贷款的证明；5、开发建设单位收取购房人违约金的证明；6、护照及有关部门确认证明、工作调动证明、医院重症诊断书等；7、本人身份证(含户口簿)、注销合同申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部购房合同原件；8、房屋交付公告或公布的相关证明；9、有抵押行为的，需提供金融机构同意解除和转让抵押的有关证明；10、超时退房的，需提供税务部门的缴税凭证。(以上1-6条根据实际情况提交，7-10条必须提交)11、办理合同备案更名需提交的证明材料12、本人身份证、合同更名申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部购房合同原件。13、父母与子女、夫妻之间合法关系及婚姻、户籍等有关证明。（二）购房合同备案更名流程：1、购房者拟写合同备案注销、更名申请书，详细说明合同备案注销或更名的理由；2、购房者向开发企业提交合同备案注销、更名申请，由开发企业签写意见并盖章同意；3、购房者本人持合同备案注销或更名申请书、身份证或户口簿、《商品房买卖合同》以及其他有关证明材料，向项目所辖区域的市、区房产管理部门申请。受理申请的房产管理部门审查确定情况属实，符合合同备案注销、更名条件的，出具初审意见，报市房地产登记发证中心审批后，办理商品房合同备案注销、更名手续；4、商品房合同备案注销、更名的有关证明材料及合同原件由市房地产登记发证中心办理时予以加盖“作废”及“更名修改”专用章，并将有关证明材料存档备案。注意事项：1、如果购房者与房产商签订了预购协议，并交纳了购房定金，这种预订性质的合同仅是担保签订正式合同，是购买房屋的初步阶段，合同更名只不过是解除原合同再重新签订新合同，所以更名手续比较简单。2、如果签订了正式购房合同，但还未经交易中心登记备案，合同更名也仅限于解除原合同再重新签订合同。此种情况下的合同更名手续也较为简单。3、如果购房者签订的正式合同已由交易中心登记备案，那么更改合同的买受人，须将已登记备案的合同撤销，在更改了买受人后再进行登记。

第1种观点： （一）准确理解“情势变更事实”所谓情势，有学者认为是指“作为合同成立基础或环境的一切客观事实”，也有认为“指合同成立后出现的不可预见的情况”。该种观点可以认为是广义的情势变更，将不可抗力包括进去。而另一方面，同一批学者又认为不可抗力包括地震、台风等自然灾害，也包括行为和社会异常现象。这就造成情势变更中的情势遇不可抗力之间的模糊不清。情势变更的事实与不可抗力应当区分开来，所谓情势，必须是影响及于社会全体或及于局部之情事，并不考虑原来法律行为成立时，为其基础或环境之事情。（二）情势变更原则适用时间情势变更原则要求导致情势变更的事由发生在合同履行的过程中，具体来说就是商品房预售合同的签订到商品房移转登记手续的办理这一区间中，如果相关情势发生在商品房预售合同签订之前或者签订之时，即使有一方当事人对此情势并不知情，也不得适用这一原则，而要适用有关重大误解或者认识错误的相关规则。如果情势变更发生在商品房预售合同履行完毕之后，则对商品房预售合同的订立及履行都不产生影响，没有情势变更的适用。（三）情势变更事由的不可预见性问题情势变更的目前在于调整合同双方利益非自愿的失衡，因此如果当事人对情势变更事由有所预见，无论其是否采取一定手段加以应对，都应当认定为当事人对该种后果的自愿承担，对心甘情愿者不存在不公平，不能适用这一原则。预见的标准观点